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マンション物件の資産としての「立地」を考える

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 「マンション物件の価値は「管理」にあり」で触れたが、マンション物件で重要なものは建物を維持する「管理」であったり、資産の証である「敷地」であったりする。ところが現実問題、購入する際に重要視されるのは物件価格であったり、立地や間取り、部屋の広さだったりするのが実情。

 そのため後々になって「こんなはずではなかった」という声が上がるのである。一般的なマンション物件のなどのアドバイスのサイトでは「立地が全て」とか書かれているが「立地」の価値は不変ではないため、実は「管理」よりも重要ではない。

 しかし分譲マンションにおいて「立地」は資産価値を構成する要素としては「管理」に次ぐ地位を占めている。そのためどのような立地が暮らしと資産保全のために望ましいかについて考えてみることとした。

「立地」不変の要素「鉄道」

 立地でまず重要なのは「駅」が近いかどうかである。公共交通機関の有無と駅までの遠近は物件の価値を決める重要な要素となる。しかしこれがバス停となれば話は別で、全体的に廃止される傾向があるバス路線が近いことは物件の価値を高めることにはならない。

 次に駅からの距離であるが、駅から5分程度が理想的だが現実的には物件数が少なくなり、価格も上昇してしまうため、10分程度の範囲までなら「許容」としてよいのではないかと思う。

 どの交通機関のどの沿線かということも大切だが、これは仕事場からの距離であったり路線価の要素が大きくなるため、他の要素を加味して考えるべきことだろう。ただ路線によっては「普通列車」と「快速・急行」との便の差が激しいケースがあり、そういう場合は無理をしてでも「快速」や「急行」の停車駅に絞るべきである。

 日頃車で移動する暮らしをしているとしても、この「鉄道」の要素は物件購入にあたって、先に考えておくべき事の一つである。物件を売却する際に重要な要素となるのはもちろん、一生その物件に住む場合であるならば高齢や病気で車が運転できなくなった際には鉄道が足になるからである。

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世代によって変わる「施設」という要素

 よくあげられる購入条件の一つに「公共教育機関」が近いことが挙げられるが、これは一概に正しいとはいえない。というのも「子育て世代」やこどものいる家庭にとっては必須条件であっても、そうでない家、例えばリタイヤ世代やこどもを作らない夫婦、一人暮らしの人にとっては不要だからである。

 それどころか人によって、そういう施設は「迷惑施設」となり減点対象となってしまう。この辺り、自分の「今」「十年後」「二十年後」「三十年後」「四十年後」「五十年後」のライフスタイルまでを想像して考えていくところだろう。

 世代や地理的要素で比較的不変なものもある。「医療施設」や「商業施設」がそれだ。できれば徒歩の範囲であればよいが、最悪2、3駅離れたところまでを範囲として考えればよいだろう。

 ただ、商業施設の中で「スーパー」だけは近くに複数ある方が良い。というのも一店舗ならば競争が働かないため、高い値段設定になりがちだからである。車を所有し、運転できるのであれば遠出もできるが、できなくなった場合の事を想定して考慮に入れても損はない。

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以外に見落とされがちな「道路」

 「道」は古来より人が行き来するために発達してきたもので、「すべての道はローマに続く」と言われるように「道路」はインフラの基本中の基本でもある。

 物件選びで「道路」の何が重要なのかというと、まずは幹線道路との位置関係で幹線道路に面していれば直ぐに四方に出られる反面、交通量が多いため「騒音」や「粉塵」の問題に晒されるという問題がある。

 そのため、幹線道路と距離を取る位置にありがなら、スムーズに幹線道路に出られるという立地が求められる。また周辺道路の渋滞状況も重要で、渋滞多発地帯は動きにくいだけではなく住環境にも悪影響を及ぼすため、避けなければならない。

 また道路事情は「交通事故」に遭遇するリスクと直結するので、見落とされがちな物件周辺の道の大きさや歩車分離などにも目を行き届かせる必要がある。これは自転車視点も同時に持っておいたほうがいいだろう。物件購入には以外に事故リスクは考えられていない。

 物件と幹線道路との接続は一本ではなく複数の幹線道路、対向4車線の安全な「抜け道」、高速道路のICとの距離も考慮に入れておくポイントである。実生活上、便利なことはもちろん、物件価値にも影響を及ぼす。

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おわりに

 物件購入時にはどうしても「間取り」や「価格」に目が行きがちではあるが、なによりもまず、その場所で長く暮らすことを考えなければならない。

 そのためには今回取り上げた「立地」という要素以外にも、自治体が提供する「公共サービス」、居住周辺の文化などといった環境なども、実は長い目で見た場合には重要となってくる。  

 逆に言うなら、長く住める物件を手に入れることが最も重要であり、それは「資金的(ローンや維持費用)」であったり、「住環境(周辺施設や交通の便)」であったり、「家庭環境(加齢と家族構成の変化)」を十分に考慮していく必要がある。

 まずは急がば回れの精神で、じっくりとしっかりと検討していく事が肝要だろう。

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Vivente
現役クリーニング事業者。妻と二匹のネコと暮らしながら、整理術やくらし術、生活家電や機器、、著名人のなどの研究を行っている。プロフィールはこちら

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