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「アパート経営で副収入」←これは非常に危険じゃないのか?

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 「あそこに何が建つんだろう?」

 家にしては少し大きな木造建築を見てそう思った。会社の事務所かと思ったらそうでもない。建物は三階建てとなり、スタイリッシュな黒と白の外観を持つ建物が完成した。

 「アパート!!」

 それは全部で6戸ほどのアパートだった。よくよくみれば、街中に同じような木造の2階建てから三階建てのスタイリッシュなアパートが誕生していた。

 ネットで調べれば「デザインアパート」というものらしい。なんでもアパート経営は確実な資産運用法で安定した家賃収入が入るとか、節税対策になるとか、自己資金や土地がなくても大丈夫とか、色々と「メリット」が強調されている。リスクの少ないサイドビジネスとしてアパート経営は脚光を浴びているというのである。

 要はスタイリッシュな外観や充実した設備で店子(借り主)を引き寄せ、ローコストな木造建築で収益率を上げるというビジネスプランのようである。高い入居率を謳い、初期の入居保証を付けている。

 だが待って欲しい。本当の本当に「大丈夫」なのだろうか・・・

賃貸経営は稼働率維持が基本前提

 アパートを建てるに際し、殆どの人の場合、自己資金ではなく借入を起こしているのではないかと思う。個人で数千万の現金をすぐさま差し出せる人はそうはいないからである。

 そうした場合、アパートを立ててできた借金の返済は店子(借り主)からの賃料で賄われることになる。計算上、全戸入居であれば問題ない。オーナーはローンを返済した上で実収入を手に入れることができるからだ。

 ところが世の中そうは甘くない。店子が抜けたあとに入居者がいなければ、家賃収入が得られず、賃料だけでローン返済できず、足りない分はオーナーの吐き出しとなるリスクがあるからである。

 週刊現代では「絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」」では、そうしたリスクに見舞われ、ローンを抱えきれず破産した賃貸物件のオーナーの話を扱っている。

 「利益を我が手に!」は「リスクを我が手に!」と対称のものなのだ。

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30年ローンの間、借り手を確保し続けられるのか?

 新築のアパートであるならば高額な賃借料でも借り手を確保できるかもしれないが、年数が経てばいくらスタイリッシュであろうともその価値は落ち、建物としての魅力が下がってしまう。

 そこで賃料を落として借り手を確保ということになるのだが、それではアパート建設時の計算に狂いが生じ、オーナーの利益が減ってしまうということになる。

 しかし賃料を下げて借り手がつけばまだいい。借り手がつかなかったらどうなるか。先程書いたように賃料収入がローン払いや維持費用を下回って、その負担はオーナー側に回ってくる。

 建って1年目の物件と30年目の物件を借り手は同じものではない。その中で借り手を確保し続けるのは至難の業だろう。

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家余り時代に突入すると言われる中で

 日本が少子超高齢化社会に入る中、家が不要になっていき「空き家一千万戸」とも言われる時代に入ろうとしている。これは多くの高齢者が、気力体力資金力で家を維持することができなくなって、住んでいた家を手放したり、放置したりするケースが多発すると見られているからである。

 現に地方部では増え続ける空き家によって、家の火災や倒壊といったリスクが大きな社会問題となってしまっている。こうした現象が郊外、やがて都市部へと向かっていく事になる。

 そんな状況にも関わらず、アパート経営を勧めるサイトでは「ローンを完済する30年後、土地や建物は自分のものになります」と書かれていたりする。木造で最悪建替えの可能性がある物件が自分のものになったことで、再びローンを組んでアパートを建てて下さいという「ブラックユーモア」にしか見えない。

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「アパート経営」は業者の商売

 まず「儲かる!」を掲げて売り込んでくる相手について考えなくてはいけないのは、「儲かる」といいながら、自身がそれを行っていないケースがよくあることである。

 アパート経営の場合はまさにそうで、仲介業者が直接アパート経営を行っていない。またアパートの土地や建物にかかる費用を融資する銀行などの金融機関も同様だ。

 「儲かる」のに、自身はやらない。それは「アパート経営」を売るほうがリスクが少く「儲かるから」に他ならない。仲介業者も金融機関も自身は何も持たない「ブローカー」なのである。

 何も持たないからリスクが発生した場合には、真っ先に逃亡したりするのである。むしろそれを常に準備しているといってもいい。彼らは手数料収入という「カスリ」で生きている。この辺り、十二分に心得ておかなければ、「こんなはずでは」となりかねない。

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おわりに

 このように長期的視野に立たなければならないアパート経営は、よほど性根を入れて取り組んでいかなければ、利益どころか取り返しのつかない事態を招きかねないのではないかと思う。

 駅から5分以内の「駅ちか」はもちろんのこと、路線や都心部までの時間。そして30年後、50年後も色褪せぬ個性的なコンセプトを持っていなければ借り手の心を掴み続けるのは難しいのではないか。

 商売の基本だが、まず逆の側、今回の場合であれば十年後、二十年後の借り手側に立った上で物事を考えなければ大変な事態を引き起こしかねない。「稼げる」が「お荷物」に変化してしまう可能性だってあるのである。アパート経営は副収入ではなく、「ビジネス=商売」なのだ。

 何事もそうだが、一筋縄にはいかないものである。

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Vivente
現役クリーニング事業者。妻と二匹のネコと暮らしながら、整理術やくらし術、生活家電や機器、、著名人のなどの研究を行っている。プロフィールはこちら

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